本书将“营改增”之后房地产开发企业、建筑施工企业所涉及的十二大税种分为八章以问题解答的形式呈献给读者。目录是问题解答的索引，您需要查什么问题，在目录中查找到相似问题之后，作者在解答中会给您讲解相关税收法规，典型案例分析，会计处理方法，纳税申报，财税差异及纳税调整，并为您提供成功的税收策划案例，供您节税时参考。其他企事业单位、个人有涉及房地产业务的财税事项，也可以在本书中找到答案。

前言

第1章　增值税

1.1　哪些增值税凭证可以抵扣进项税额\\ 1

1.2　“金三系统”如何加强对增值税抵扣凭证的管理\\ 3

1.3　在增值税纳税申报过程中税务机关如何加强税收监管\\ 5

1.4　《增值税会计处理规定》对企业会计核算的影响\\ 7

1.5　增值税税率调整对房地产、建筑企业增值税纳税的影响\\ 12

1.6　统一增值税小规模纳税人标准对增值税纳税的影响\\ 14

1.7　房地产企业与施工企业承包方式的博弈\\ 16

1.8　一般纳税人如何选择供货商\\ 19

1.9　投资决策阶段支付给外聘专家的劳务费如何在税前扣除\\ 20

1.10　房地产企业兼营业务如何缴纳增值税\\ 21

1.11　兼营业务无法划分不得抵扣进项税额如何进行财税处理\\ 22

1.12　购入资产既用于应税项目又用于非应税项目，其进项税额如何处理\\ 25

1.13　混合销售如何缴纳增值税\\ 25

1.14　单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人如何缴纳增值税\\ 27

1.15　 企业委托境外单位或个人在境内提供应税服务应如何履行代扣代缴义务\\ 28

1.16　企业取得的不动产进项税额如何抵扣\\ 30

1.17　不动产在建工程取得的进项税额如何抵扣\\ 32

1.18　已抵扣“进项税额”的不动产改变用途后

2016年5月1日，我国全面推开“营改增”，来势之迅猛，内容之丰富，涉及面之广泛，对税收影响之大，都是空前的，因此，业界称“营改增”是我国改革开放以来规模最大的一次税制改革。

三年多来，为了使税制改革向纵深推进，进一步推动我国经济的健康稳定发展，使全国人民都分享到改革的红利，国家连续推出一系列税制改革措施，先后三次降低增值税的税率，统一小规模纳税人的标准，扩大小微企业的适用的范围，简化办税手续，通过大数据、云计算加强税收监管。

税制改革也给房地产建筑企业的财税管理人员提出了新的课题：我们应如何深入学习、深刻理解税收法规，贯彻到实际工作中，促进企业合法经营、依法纳税。作者结合“营改增”以来的工作和教学实践，对房地产、建筑企业的十二个税种以问题解答的形式加以归纳，呈现给广大读者，希望解决同行们在工作中遇到的实际问题。

（一）本书最大的亮点是财税结合。企业发生一项经济业务首先想到的是纳税，其次要考虑这项业务如何进行会计处理，再次分析此项经济业务处理财税有何差异，这种差异是在账上解决还是在纳税申报表中进行调整。

（二）企业在交易中遇到的首道税便是增值税，增值税的凭证是其他税种征管的基础。在销售的确认方面，增值税与企业所得税有共同之处，因此本书将销售的确认放在第一章“增值税”中，为其他税种核算纳税奠定基础。

（三）习近平主席提出的“租购并举”，在房地产企业就是“租售并举”，房产出租的难点在于如何解决资金周转和降低房产税的问题，本书在第1章介绍了一些房地产出租的方法，与广大读者参考。

（四）财政部在2017年7月发布了新的收入准则，新准则的一个重要变化是以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认的判断标准。纵观《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施细则收入确认的原则、条件与新准则并无大的不同，税务总局也没有因推行新准则而对《企业所得税法》加以修订。本书在问题解答中仅对新收入准则的应用及其与税法的差异进行了分析。

（五）全面推开“营改增”对各个税种均有一定的影响，财政部和税务总局下发文件进行了说明，本书也将这些影响体现在各税种的问题解答中。

（六）用“分类法”进行开发产品的成本核算是本书的另一亮点。企业所得税、土地增值税均