《同济·人文社科丛书（第四辑）：公共住房法律调控机制研究》将公房的法律调控机制分为私权配置与公权配置两个部分，着重探讨了如何将该两种法律机制有机融合的理论路径和实践基础，从而奠定公共住房法律调控机制的多元主体参与、公私属性兼具的立论基础和研究目的。《同济·人文社科丛书（第四辑）：公共住房法律调控机制研究》以法益构造、权利维度作为分析工具，合理论证了房屋管理中的公私合作的理论基础，向我们说明公共住房的公权管理机制和私权自治机制相得益彰的可能性。作者在《同济·人文社科丛书（第四辑）：公共住房法律调控机制研究》的研究过程中，很好地运用了自己长期注重并积累的哲学、经济学、社会学等理论知识和研究方法，使得其论证过程丰满而厚实。作者收集和考察了西方发达国家的住房福利制度和运行实践，横向比较分析了英美法系与大陆法系国家有代表性的公房制度设计，为《同济·人文社科丛书（第四辑）：公共住房法律调控机制研究》的专题研究积累了丰富的素材。

序
导论
一、本书背景及意义
二、研究思路和方法
三、理论探索与不足

第一章 公共住房的法学意义
第一节 公共住房的法学属性
一、经济学维度内的公共住房
（一）公共住房的经济学定位
（二）公共住房的经济学特征
（三）公共住房经济学意义对法学的价值
二、社会学意义上的公共住房
（一）公共住房的社会学定位
（二）公共住房的社会学特征
（三）公共住房社会学意义对法学的价值
三、法学视野中的公共住房——公共住房独特性对“物”之概念的影响
（一）公共住房的商品属性
（二）公共住房的权利属性
第二节 公共住房的法哲学基础
一、社会正义与公共住房
（一）公共住房的公平价值
（二）公共住房的公平标准
二、经济效用与公共住房
（一）公共住房的效用价值
（二）公共住房的效用标准
第三节 公共住房的法制理念
一、“所有”向“使用”转化的价值取向——居住功能的回归
（一）公共住房在权利位阶中的定位
（二）公共住房权利体系的核心价值
二、阶层分化基础上的类型化住房保障——保障功能的回归
（一）公共住房的保障覆盖人群
（二）公共住房的层级受惠保障
三、分散布局与混合居住的住房管理——预防功能的回归
（一）居住空间阶层化对公共住房管理的影响
（二）公共住房管理对居住空间阶层化的应对
本章小结

第二章 公共住房的主体形态研究
第一节 国家型态的公共住房
一、国家对公共住房的干预
（一）国家对公共住房干预的权源
（二）国家对公共住房干预的类型
二、国家在公共住房中的架构
（一）国家在公共住房中的组织型态
（二）国家在公共住房中的运行机制
三、国家在公共住房中的定位
（一）公共住房完全公营模式依靠公共管理集中理念和高税赋制度支撑
（二）公共住房市场型公营模式依靠公共管理分权理念和发达的住房资本市场支撑
（三）在全球一体化进程中的相互渗透——公共住房混合型公营模式的发展趋势
第二节 个人型态的公共住房
一、个人在公共住房中的权利基础
（一）公共福祉——与国家、私人相伴而行的公共利益
（二）社会连带——个人竞争性社会连带关系下的公共住房
（三）社团主义——在国家监督下实现自我发展的住房社团
二、个人在公共住房中的权利结构
（一）从个人权利到国家义务
（二）从宪政权利到财产权利
（三）从实体权利到程序权利
三、个人在公共住房中的组织形式
（一）自助型——个人建房
（二）援助型——私房公用
（三）互助型——合作建房
第三节 团体型态的公共住房
一、住房社团的经济制度背景
（一）普通法系市场型住房合作社——以住房抵押贷款体系支撑
（二）大陆法系国家型住房合作社——以住房储蓄贷款体系支撑
（三）我国特色的住房合作社——以政府扶持和单位资助体系支撑
二、住房社团的静态权利结构
（一）住房合作社的法律性质
（二）住房合作社会员的权利与义务
（三）住房合作社的基本类型
三、住房社团的动态运行机制
（一）住房合作社的运营方式
（二）住房合作社的内部治理
（三）住房合作社的外部监管
本章小结

第三章 公共住房的私权配置分析
第一节 公共住房权利配置的结构性问题
一、公共住房与商品住房的双轨体系
（一）公共住房与市场经济的区分性
（二）公共住房与市场经济的关联性
（三）相对独立的两类住房体系
二、公共住房的准入退出机制
（一）保障方式与公共住房
（二）公共住房的房屋类型和套型标准
（三）公共住房的房屋来源和房屋维护
三、公共住户的准入退出机制
（一）公共住户的资格条件
（二）公共住户的人群流动
（三）人群流动的应对机制
第二节 公共住房私权配置的制度内容
一、公共住房的权利模式
（一）公共住房与商品房区分的权利模式
（二）公共住房与商品房混合的权利模式
二、公共住房的静态权利归属
（一）产权类型及效益评价
（二）权利基础与权利结构
（三）权利行使与权利限制
三、公共住房的动态权利变动
（一）公共住房权利变动的体系
（二）公共住房权利变动的条件
（三）公共住房权利变动的界限
第三节 公共住房私权配置的制度工具
一、公共住房准契约的适用
二、公共住房组织型契约的适用
三、公共住房法定财产权的适用
（一）法定财产权的原因
（二）法定财产权的实现
本章小结

第四章 公共住房的公权管理再造
第一节 公共住房的公权管理模式
一、公共住房管理的权力基础
二、公共住房管理中行政职能的定位
三、行政监管在公共住房管理中的实现
第二节 我国公共住房管理的完善
一、立法体系构想
二、基础术语界定
三、立法修改方案
（一）法定内容的增加
（二）契约机制的发展
（三）行政监管的完善
（四）司法审查的引入
第三节 公共住房的立法评析
一、公共住房立法的理念
二、公共住房立法的模式
（一）政府主导
（二）市场调控
（三）住房管理立法的发展
三、公共住房立法的内容
（一）国外公共住房立法的概况
（二）我国公共住房立法的现状
（三）我国公共住房立法的评价
四、公共住房立法配套——登记公示制度
（一）登记公示制度在公共住房立法中的价值
（二）登记公示制度在公共住房立法中的实现
本章小结
结论
一、公共住房的法学意义
二、公共住房的主体选择
三、公共住房的私权机制
四、公共住房的公权管理
参考文献
后记

（三）公共住房经济学意义对法学的价值
　　（1）现代经济学研究论证了公共物品市场供给的可能性，从而为公共住房与市场机制的关联提供了理论契机。传统西方经济学理论一般认为，公共物品与私人物品相对应，是具有共同受益或联合消费特征的物品或劳务。由于这类物品或者劳务所提供的效用不能分割为若干单位，从而不能向个人或者企业出售，也不能为其定价，市场的供应自然就成为无效的方式。然而科斯1974年发表的《经济学上的灯塔》一文，第一个以事实为根据反驳了传统经济学家普遍接受的认为私营灯塔是无从收费或无利可图从而只能由政府提供的观点。科斯通过考察英国早期的灯塔制度的演变认为，历史表明，英国早期的灯塔是由私人建造并经营的。这些私人根据船只的大小及航程所经过灯塔的数量而确定，久而久之，不同航程的不同灯塔费干脆印成册，统一收费。而后来政府收回灯塔的原因不是由于私人无法收费，而是由于收费过高。科斯认为，灯塔的服务可以由私人提供，灯塔可由私人筹资建造、管理和所有，政府的作用局限于产权的确定与行使方面。由此开启了对公共物品市场机制的理论探索。经济学对公共住房问题的研究从公共住房的产品属性（准公共物品）出发，着重研讨公共住房作为一种社会资源的分配机制。公共住房和商品住房一样，也具有用地规划、营造开发、交易流通、中介服务以及使用维修管理的环节，这些环节与市场机制并非完全隔离，经济学对公共物品市场机制的理论探索可以成为公共住房市场机制的理论渊源。
　　（2）现代经济学对公共物品商品经济的特殊属性进行了精确的阐释，为公共住房的权利建构指明了方向。当代经济学主要运用公共选择理论和产权理论分别从政府与社会的关系和产权界定两个角度论证公共物品市场取向的可行性，这也是公共物品市场化的经济学理论基础。经济学对公共物品的研究关注的重点是物的本体，以公共物品的成本与效率的关系力出发点，揭示公共物品在市场流通中的特殊规律性。并形成了公共物的经济学经典定义：具有非排他性和非竞争性的物。最重要的是现代经济学论证了两个因素对公共物品的特殊属性的影响：一是技术水平，一是权利安排。技术的进步和使用，能够削弱某些公共物品的非排他性，即技术的发展使得人们能够越来越容易地以越来越低的成本或代价限制那些不愿付费的人们对特定物品的使用；权利的配置能够产生竞争性，通过改造公共物品的所有权构造同样能够达到传统认为的只有私人物品才具有的清晰产权。正如詹姆斯．布坎南在其“俱乐部理论”中强调那样，对于许多公共物品通过建立可塑性的所有权结构和引入排他装置’将所有权的结构调整到最适度的排他性。从这个意义上讲公共物品与私人物品的分类就变得不再具有从前那样绝对的意义，传统经济学对公共物品的描述都受到市场现实的冲击，私人物品与公共物品的区分只在理论上存在，采用动态的分类方式来看待公共物品的经济属性更具有开放性和务实性。经济学给予法学的启示是权利的合理配置对公共物品的市场利用机制具有决定性影响，公共住房在权属性质上并不排斥私有在其中的合理存在和重要作用，如果公共住房的效用实现和发展更新都需依靠市场来实现，则其权利的初始配置将是至关重要的一步。公共住房与市场的讨论已经由绝对的学理上的争执转化到提供公共产品和公共服务私有市场功能仁的更精细的讨论。
　　……

特殊的群体，比如老年人、未成年人、劳动者、消费者等，以及特殊的物，比如环境资源、动物、福利产品等，进入法律的视野，对其进行法律规制时都会涉及法律部门的分工与协作问题，也必然会涉及传统公法与私法“二元体系”的突破问题。这样的问题也多为当代法学研究的热点和难点。本书研究的“公共住房法律调控机制”问题，正属于这类法学作品。
　　新中国成立之初，城镇居民住房来源主要由祖屋继承、公有化后再分配、企事业单位配给等途径加以解决。改革开放以来，城镇居民住房逐渐增添了市场商品化方式，即由开发商开发兴建、私人购买来进行房屋添置与更新。原有公有住房通过职工购买、货币化等公房改造措施相继退出历史舞台。现有的公有住房一般是指国家新建、管理，用于社会住房保障目的的安居房。这类住房在西方发达国家早巳存在，相关法律调控机制业也已成熟、健全。当下中国的保障性公有住房法律问题，在社会转型、经济转轨的历史节点显得突出而紧迫。从学术角度而言，这类法律问题又关联着社会学、经济学，甚至政治学的相关命题。借助交叉学科的研究理论以及研究方法来研究法学新问题，应该成为法律学人的历史担当。
　　保障公民基本的居住权，不让社会成员流离失所、无家可归，是国家应尽的义务。以公民基本住房权益为内容的公共住房权是处于权利位阶最顶端的基本人权，也属于宪法层面的公民基本生存权范畴。现代国家为改善中低收入阶层住房质量、数量、价格以及所有权和使用权，均建立了公共住房制度，包括住房资源、目标人群、权属性质等内容，涉及公共住房营建、使用和管理等环节。
　　从实物角度看，住房所涉法律问题是一个一般财产权的归属与利用问题，公寓住房还涉及建筑物区分所有制。但公有住房通常承载着国家或政府的社会保障、公共福利的政策功能，因此公有住房的法律问题除了所有权、用益物权等私法问题，更多为国家与个人之间的权利义务关系问题，亦即属于公法问题。而当公共住房的所有权与使用收益权，乃至处分权最大程度相分离的时候，住房受益人与他人之间又会形成纯粹的私法关系，民法的债权、物权、侵权责任等制度又有适用的余地。如何在法理上厘清围绕公有住房所产生的各种法律关系，构建一个多层次、全方位的法律调控制度体系，是一个极具挑战性的研究课题。本书在这方面显然做了极有价值的尝试。
　　本书将公房的法律调控机制分为私权配置与公权配置两个部分，着重探讨了如何将该两种法律机制有机融合的理论路径和实践基础，从而奠定公共住房法律调控机制的多元主体参与、公私属性兼具的立论基础和研究目的。
　　这种立论基础的难点在于：公共住房作为承载社会保障公益的公共产品，如何引入私权调控机制？本书从四个方面尝试解决这一难题：第一，从实物形态上看，公共住房是处于私人商品与纯公共物品之间过渡地带的准公共物品，并非具有纯粹公共性；公共住房在内部具有稀缺性和效用性、外部具有可交易性，因而具备一般商品的属性。第二，从财产权实现过程来看，所有权与用益权的最大分离本来具有法理基础，住房的使用成为公共住房法制体系架构的核心，而非对财产归属的确认与赋予。而且从“所有”到“使用”的重心转移也是市场经济的本质要求。第三，从法益构造来看，私法确认保护的法益既包含私益，也应该包含“社会公益”，公益属性不是公共住房私权调整的理论障碍。第四，从公共住房的市场形态来看，其开发、兴建、使用、流通、管理等环节必然会涉及契约自治、社团自律等规则，依然需借助传统私权工具，有必要将公共住房纳入私法调整范围。这一论证过程具有逻辑性，令人信服。
　　作者以法益构造、权利维度作为分析工具，合理论证了房屋管理中的公私合作的理论基础，向我们说明公共住房的公权管理机制和私权自治，机制相得益彰的可能性。作者在本书的研究过程中，很好地运用了自己长期注重并积累的哲学、经济学、社会学等理论知识和研究方法，使得其论证过程丰满而厚实。作者收集和考察了西方发达国家的住房福利制度和运行实践，横向比较分析了英美法系与大陆法系国家有代表性的公房制度设计，为本书的专题研究积累了丰富的素材。这一研究结论将为我国制定独立的“公共住房法”提供重要的理论指导。
　　作为作者的同窗好友，我有幸见证了其学术研究课题取向和研究风格特点。作为一个民商法学者，她偏好于公共物品、公共资源、公共住房等法律问题的研究，这种“跨界”学术研究使得她的学术研究往往令人耳目一J新。展现在读者面前的这本专著，正是其“公共”系列研究的成果之一。
　　是为序
　　张作华
　　2014年1月于武汉南湖