本书围绕《纪要》规定，聚焦房地产开发企业破产案件实务场景，针对案件管辖和管理人指定、债务人财产的认定和追收、购房人权利保护、债权申报和审核、续建及融资、破产财产处置和债权清偿顺序、工作要求与监督问责等问题逐条展开解析，结合大量真实案例及实操处置要点，以问答形式精细阐明其中精要。全书立足案件办理，坚持问题导向，力求为一线工作者厘清规范适用的清晰路径。

第一部分 总体要求

总体要求 003

【法条原文】 003

【条文主旨】 004

【问题解析】 005

问题一：
如何认识《纪要》的功能定位与适用边界？ 005

问题二：
《纪要》明确了哪些刚性审判原则？ 006

第二部分 案件管辖和管理人指定

1.房地产开发企业破产案件的管辖 009

【法条原文】 009

【条文主旨】 009

【问题解析】 009

问题一：
如何理解“原则上以其开发项目所在地确定破产管辖法院”？ 010

问题二：
项目“分散在同一设区市不同县域的”为何由中级人民法院管辖？ 011

问题三：
项目跨设区市、跨省域的指定管辖机制如何运作？ 012

问题四：
为何将房地产总部企业注册地确定为管辖地？ 013

问题五：
法院受理破产申请后发现无管辖权的，移送程序如何操作？ 014

【实务指导】 015

【法律依据】 018

2.关联企业破产 019

【法条原文】 019

【条文主旨】 019

【问题解析】 020

问题一：
房地产开发企业关联企业成员破产，为何应当以破产原因单独判断、适用单个破产程序为基本原则？ 020

问题二：
为何不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形为由适用实质合并破产程序？ 021

问题三：
房地产开发企业关联企业成员实质合并破产应当具备哪些条件？ 022

问题四：
对不符合实质合并条件的房地产关联企业破产案件，如何理解“协调审理”？ 024

【实务指导】 025

【法律依据】 027

3.管理人指定 029

【法条原文】 029

【条文主旨】 029

【问题解析】 030

问题一：
一般破产案件及房地产破产案件如何选任管理人？ 030

问题二：
如何理解“注意听取主要债权人意见”的规定？ 031

问题三：
“具备房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验人员”是指哪些专业人员？ 032

问题四：
人民法院指定清算组为房企破产案件管理人的，房企前期风险处置专班是否当然成为全部清算组成员？ 033

问题五：
预重整协商阶段，债权人（债委会）、债务人分别聘请不同中介机构开展有关辅助工作的，如何确定候选管理人？ 034

问题六：
房企破产案件需要重新指定管理人的，“应充分听取债权人会议的建议”是否意味着应当参考债权人会议的建议选任管理人？ 035

【实务指导】 036

【法律依据】 039

4.保全措施解除 041

【法条原文】 041

【条文主旨】 041

【问题解析】 042

问题一：
管理人能否持破产文书直接办理解除保全措施或受理法院能否依职权裁定解除保全措施？ 042

问题二：
财产在未完全解封的前提下能否先行处置？ 043

问题三：
管理人处置保全财产时，可否持有关破产财产分配和处置的文书办理过户登记手续？ 044

问题四：
债权人等相关主体能否对解除保全措施提出不解除的抗辩？ 044

问题五：
财产权属存在争议时，管理人处置的边界如何把握？ 045

问题六：
对被公安、检察等机关在刑事案件中采取保全措施的财产，如何适用财产甄别、先行处置与价款预留机制？ 046

【实务指导】 047

【法律依据】 048

第三部分 债务人财产的认定和追收

5.债务人财产认定 053

【法条原文】 053

【条文主旨】 053

【问题解析】 054

问题一：
如何理解“已经办理产权登记手续”，实务中会出现哪些争议情形？ 054

问题二：
房屋没过户，破产受理前取得抵债裁定，是否已经发生物权变动？ 055

问题三：
以房屋买卖为担保的让与担保，权利人能否在破产中主张取回房屋？ 056

问题四：
取回权有争议，争议财产能否先行处置？ 057

问题五：
《纪要》施行后，按照旧规则认定的债务人财产范围是否被推翻？ 057

【实务指导】 058

【法律依据】 059

6.刑民交叉处理 061

【法条原文】 061

【条文主旨】 061

【问题解析】 062

问题一：
刑事受害人能否作为破产申请主体？ 062

问题二：
应如何把握涉刑房企破产受理的条件？ 064

问题三：
司法实践中管理人如何“区分”赃款赃物与破产财产？ 064

问题四：
“受害人损失并非破产债务人造成的除外”的但书条款应如何理解与适用？ 066

【实务指导】 067

【法律依据】 069

7.债务人财产的追收 072

【法条原文】 072

【条文主旨】 072

【问题解析】 072

问题一：
管理人追收财产的法律依据和范围如何界定？ 073

问题二：
如何认定相关主体在利用破产程序逃废债？ 076

问题三：
“被违规抽调挪用资金”包括哪些情形？ 076

问题四：
如何认定“项目无法复工续建”？ 077

【实务指导】 077

【法律依据】 079

8.“三代”合同效力 083

【法条原文】 083

【条文主旨】 083

【问题解析】 084

问题一：
什么是“三代”合同？ 084

问题二：
“三代”合同的主要条款是什么？ 085

问题三：
“三代”合同对管理人履职有哪些影响？ 088

问题四：
代建代管协议对债务人财产有何影响？ 089

问题五：
“三代”合同对制订重整计划有何影响？ 090

【实务指导】 090

【法律依据】 092

第四部分 购房人权利保护

9.管理人对购房合同的选择履行权 097

【法条原文】 097

【条文主旨】 097

【问题解析】 097

问题一：
如何界定“双方的主要合同义务均未履行完毕”？ 098

问题二：
管理人选择继续履行购房合同具有什么样的法律效果？ 099

问题三：
管理人解除购房合同后，购房人的权利如何救济？ 100

问题四：
“购房人在破产受理前已经支付全部购房款”的认定标准如何把握？ 101

问题五：
管理人解除权的行使程序与期限有何要求？ 101

问题六：
管理人选择继续履行购房合同的，是否应当提供担保？ 102

问题七：
购房人支付部分购房款但已超过总价款50%的，管理人能否依据本条解除合同？ 102

【实务指导】 103

【法律依据】 105

10.消费性购房人的权利保护 108

【法条原文】 108

【条文主旨】 108

【问题解析】 108

问题一：
如何在破产程序中准确界定“消费性购房人”？ 109

问题二：
消费性购房人的购房合同在破产程序中为何应当继续履行？ 110

问题三：
消费性购房人的房屋交付请求权与价款返还请求权如何适用？ 111

问题四：
征收拆迁安置户为何可以参照适用商品房消费者保护规则？ 112

问题五：
消费性购房人的权利在重整程序与破产清算程序中是否存在不同的实现路径？ 113

问题六：
房屋不能交付且无实际交付可能被解除或者终止合同的，消费性购房人的价款返还优先请求权是否及于购房款的利息？ 114

【实务指导】 115

【法律依据】 117

11.预告登记买受人的权利保护 119

【法条原文】 119

【条文主旨】 119

【问题解析】 119

问题一：
预告登记在房地产开发企业破产程序中具有何种效力？ 120

问题二：
管理人能否援引《企业破产法》第十八条的规定解除已办理预告登记的购房合同？ 121

问题三：
为预告登记房屋办理本登记，是否属于对个别债权人的清偿？ 122

问题四：
破产程序中，预告登记是否会因“九十日未申请本登记”而失效？ 123

问题五：
因“不能续建”导致购房合同被解除后，非消费性购房人的请求权为何按普通债权清偿？ 123

问题六：
“商品房消费者”享有价款返还最优先顺位应具备何种要件？ 124

【实务指导】 125

【法律依据】 127

12.已交付占有房屋的购房人权利保护 129

【法条原文】 129

【条文主旨】 129

【问题解析】 129

问题一：
如何界定本条中的“非消费性购房人”？ 130

问题二：
本条规定的“合法占有”应如何理解？ 131

问题三：
购房者已付合同价款比例是否为本条适用的考虑因素？ 131

问题四：
已实际占有房屋的非消费性购房人，为何在破产程序中仍需要向管理人主张权利？ 132

【实务指导】 133

【法律依据】 134

13.以房抵偿普通金钱债权的处理 136

【法条原文】 136

【条文主旨】 136

【问题解析】 137

问题一：
在履行期限届满前后签订的以房抵债协议，有什么区别？ 137

问题二：
以房抵债的权利人是否属于购房人？ 137

问题三：
“超出法律规定保护限额的高额利息等应予以扣减”应如何理解和操作？ 138

问题四：
以房抵债协议无效或被撤销后，为何要收回房屋、撤销登记？ 139

问题五：
以房抵债的房屋被司法查封时，协议签订前已查封与签订后被查封，分别应如何处理？ 139

问题六：
以房抵债的房屋存在抵押时，协议签订前已设抵押与协议签订后新设抵押，分别应如何处理？ 140

【实务指导】 141

【法律依据】 143

14.以房抵偿优先债权的处理 145

【法条原文】 145

【条文主旨】 145

【问题解析】 145

问题一：
个别清偿撤销权例外规则的适用前提如何把握？ 145

问题二：
三类优先债权的认定标准分别是什么？ 146

问题三：
抵债房屋价值高于抵偿债权金额如何认定？ 147

问题四：
优先债权已过诉讼时效或除斥期间时，还能否适用《纪要》第十四条的撤销例外？ 147

问题五：
以房抵债协议已签订但尚未完成产权过户登记时，是否构成“已清偿”从而适用本条？ 148

【实务指导】 149

【法律依据】 150

15.以房屋买卖担保债务履行的处理 152

【法条原文】 152

【条文主旨】 152

【问题解析】 153

问题一：
仅签订房屋买卖合同，未办理登记手续，债权人能否主张取得房屋或享有优先权？ 153

问题二：
仅办理了网签备案手续，债权人的权利如何处置？ 154

问题三：
已经向债权人实际交付但未办理产权转移登记的房屋，债权人的权利如何处置？ 155

问题四：
已经将房屋产权登记至债权人名下，房屋是否仍属于破产财产？ 155

问题五：
已经将房屋产权登记至债权人名下，债权人的权利如何处置？ 156

问题六：
仅办理所有权预告登记，债务人进入破产程序后，案涉房屋价值发生变动的，债权人的优先受偿权范围如何认定？ 156

问题七：
破产受理前一年内，为原本无担保债务办理所有权转移登记或预告登记，如何认定并适用排除优先受偿效力规则？ 157

【实务指导】 158

【法律依据】 160

16.一房数卖购房合同的处理 163

【法条原文】 163

【条文主旨】 163

【问题解析】 163

问题一：
破产受理前一房数卖情形下，多份合同的效力应当如何审查？ 164

问题二：
购房人“恶意办理登记”应如何认定？ 164

问题三：
多份有效购房合同顺位比较中，如何把握？ 165

问题四：
获得优先保护的购房人，其权利如何行使？ 166

问题五：
未获优先顺位的购房人，其权利应当如何救济？ 167

【实务指导】 167

【法律依据】 169

17.交付和房屋办证 171

【法条原文】 171

【条文主旨】 171

【问题解析】 172

问题一：
如何界定“双方均未履行完毕的房屋买卖合同以及依据本纪要应当继续履行的合同”的范围？ 172

问题二：
管理人决定继续履行合同后，购房人迟延支付剩余购房款的，管理人解除合同的合理期限如何确定？ 173

问题三：
购房人因“非不能续建原因”解除合同后，其债权为什么被作为普通债权？ 174

问题四：
购房人因“非不能续建原因”解除合同产生的债权与《商品房消费者权利保护批复》中所确立的商品房消费者价款返还优先权之间有何差异？ 174

问题五：
购房人解除合同后，其主张的损害赔偿请求权的范围、计算时点如何确定？ 175

【实务指导】 176

【法律依据】 178

18.商品房担保贷款合同的处理 180

【法条原文】 180

【条文主旨】 180

【问题解析】 181

问题一：
行使商品房担保贷款合同解除权时应注意哪些事项？ 181

问题二：
担保贷款合同解除后，款项返还的具体路径是什么？ 182

问题三：
管理人请求直接注销购房贷款抵押登记或者抵押预告登记的，人民法院为何不予支持？ 183

问题四：
贷款银行在破产程序中如何实现优先受偿？ 184

问题五：
房屋买卖合同依据《商品房消费者权利保护批复》第三条解除的，贷款银行的受偿顺位如何确定？ 185

【实务指导】 186

【法律依据】 189

第五部分 债权申报和审核

19.债权申报登记 193

【法条原文】 193

【条文主旨】 193

【问题解析】 193

问题一：
本条所称“购房人”应当如何界定？ 194

问题二：
为什么购房人债权须区分请求权的内容分别登记？ 194

问题三：
购房人“请求继续交付房屋并办理过户登记”的债权应当如何定性与登记？ 195

问题四：
房屋交付请求权人在后续履行中“转化为金钱债权请求权”的情形有哪些？ 196

问题五：
请求交付房屋的债权人为何要作为“单独表决组”？ 197

【实务指导】 197

【法律依据】 199

20.迟延交付房屋违约金的债权申报 202

【法条原文】 202

【条文主旨】 202

【问题解析】 202

问题一：
合同继续履行时，受理前已产生的逾期交房违约金为何定性为普通债权？ 202

问题二：
为什么违约金债权不得与购房人应付的剩余房款抵销？ 204

问题三：
破产申请受理后，违约金停止计算的依据与范围如何把握？ 204

问题四：
管理人为何可“以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由”调减违约金？ 205

【实务指导】 206

【法律依据】 208

21.实际施工人的债权申报 211

【法条原文】 211

【条文主旨】 212

【问题解析】 212

问题一：
如何在破产程序中准确界定“实际施工人”？ 212

问题二：
管理费、挂靠费是否应计入实际施工人申报债权范围？ 213

问题三：
实际施工人债权中涉及的“农民工工资”，在承包人、转包人的破产程序中如何实现特殊保护？ 214

问题四：
实际施工人代位申报债权后，是否享有承包人在破产程序中的全部权利？ 216

【实务指导】 217

【法律依据】 218

22.保证金债权的申报 221

【法条原文】 221

【条文主旨】 221

【问题解析】 221

问题一：
同为“保证金”，为何质量保证金与履约保证金在破产中命运迥异？ 222

问题二：
债务人已经进入破产程序，返还期限却“不加速到期”，承包人如何处理？ 222

问题三：
为何有的保证金能全额取回，有的却“血本无归”？ 222

问题四：
因管理人无法取回的保证金，为何能升格为共益债务、随时清偿？ 223

问题五：
质量保证金如何搭上工程价款优先受偿权的“快车”？ 224

【实务指导】 224

【法律依据】 225

23.管理人对债权的审查 227

【法条原文】 227

【条文主旨】 227

【问题解析】 227

问题一：
房地产开发企业破产案件中建设工程价款债权的审查要点有哪些？ 228

问题二：
是否必须与债权人协商一致后才能聘请鉴定评估机构对工程造价、质量、修复费用等专门性问题进行评定？ 230

问题三：
协商选择鉴定机构后出具的报告能否直接采用？ 230

问题四：
管理人在破产程序中选聘的无造价咨询资质的中介机构作出的意见能否作为确定建设工程价款的依据？ 231

问题五：
在债权审查过程中，如何把握债权人、债务人和其他利害关系人知情权的行权边界？ 233

【实务指导】 234

【法律依据】 237

……

21.实际施工人的债权申报

【法条原文】

21.实际施工人的债权申报。破产申请受理前债务人欠付的建设工程价款债权，一般由与债务人签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质且发包人订立合同时知道或者应当知道该情形，承包人已经申报全部建设工程价款债权的，借用资质的单位或者个人可在此范围内就其享有的已结算价款请求权申报债权，管理人应当将其与承包人申报的债权作为同一笔债权登记，并在承包人受偿范围内按照相应比例对其债权直接予以分配。但借用资质的单位或者个人不享有表决权以及承包人在破产程序中的其他权利。

承包人转包、违法分包建设工程或者对外出借资质，承包人未申报全部建设工程价款债权从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内就其自身享有的债权代位申报并获得清偿。实际施工人代位申报的，可在其债权范围内行使承包人在破产程序中的权利，破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张。实际施工人享有的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费或者挂靠费等费用。实际施工人在破产程序中未受清偿的债权，承包人、转包人应当按照约定继续承担清偿责任。

承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得依照本条规定向房地产开发企业主张权利。实际施工人债权可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿。实际施工人债权中涉及的农民工工资未在前述范围内足额清偿的部分，可参照职工债权进行清偿。

【条文主旨】

本条旨在明确在房地产开发企业破产程序中，实际施工人（包括借用资质的单位或个人、接受转包或违法分包的单位或个人）的债权申报主体、范围、清偿顺位及权利行使规则。原则上尊重合同相对性，但为保障实际施工人的合法权益，在特定条件下允许实际施工人突破合同相对性，直接向债务人（发包人）主张权利，并明确其债权在破产程序中的性质与清偿顺位，同时厘清与承包人（转包人、违法分包人）破产程序的关系。

【问题解析】

本条虽然为实际施工人在破产程序中的权利行使提供了明确的规则指引，但在司法实践中，围绕该条文的适用仍存在诸多争议与难点。例如，如何准确界定“实际施工人”的身份，避免虚假申报？当承包人自身也进入破产程序时，实际施工人应如何选择权利主张路径？其债权中的“管理费”等费用应如何处理？尤其是“农民工工资参照职工债权清偿”这一突破性规定，其适用条件、范围及与其他优先权的关系如何把握？此外，代位申报的实际施工人能否完整行使承包人在破产程序中的各项权利？这些问题直接关系到各方当事人的切身利益，也是管理人和法院在审查债权、制定清偿方案时必须审慎应对的实务难题。

问题一：如何在破产程序中准确界定“实际施工人”？

“实际施工人”是建设工程领域一个极具中国特色的法律概念，其首次出现于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号，已废止），旨在保护与发包人没有直接合同关系的、实际投入资金、材料和劳动力的施工主体。根据自2026年6月30日起施行的新《建工解释（二）》的相关规定，实际施工人主要包括以下三类主体：第一，转包合同的承包人，指接受转包人转包的工程并实际施工的主体；第二，违法分包合同的承包人，指接受违法分包人分包的工程并实际施工的主体；第三，借用资质的单位或者个人（借用资质方），指缺乏相应资质而借用有资质的建筑施工企业名义签订建设工程施工合同并实际施工的主体。在破产程序中，准确界定“实际施工人”是适用本条的前提，其认定标准与普通诉讼中并无本质区别，通常包括：

（1）存在无效的建设工程施工合同。实际施工人通常出现在转包、违法分包、借用资质等导致施工合同无效的情形中。这是其身份产生的前提。

（2）实际投入了资金、材料和劳动力。这是“实际施工人”的核心。需要证明其组织人员、调配机械设备、采购材料、支付工资、进行现场管理等事实行为。仅作为“中间人”或“介绍人”的角色，不构成实际施工人。

（3）与发包人之间没有直接、有效的合同关系。这是其与合法承包人（与其有合同关系）的本质区别。实际施工人通常是与转包人、违法分包人或被借用资质方签订合同。

（4）所施工的工程是建设工程的一部分或全部。其施工内容应当是发包人（债务人）发包给承包人的工程。

在破产程序中的特殊考量：管理人审查时，需更加审慎地甄别“名义施工人”与“实际施工人”，防止承包人通过虚构实际施工人身份，将普通债权包装成优先债权，从而损害其他债权人利益。管理人应重点审查资金流向、施工日志、材料采购凭证、工资支付记录、现场管理痕迹等客观证据，而非仅凭“内部承包协议”或“借用资质合同”进行认定。

问题二：管理费、挂靠费是否应计入实际施工人申报债权范围？

在转包、违法分包、挂靠（借用资质）等无效合同中，转包人、违法分包人、出借资质人通常会向实际施工人收取一定比例的管理费、挂靠费、配合费等。在破产程序中，管理费、挂靠费不应计入实际施工人申报债权范围，主要基于以下考量：

（1）合同无效后的法律后果。根据《民法典》第一百五十七条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失。管理费、挂靠费等费用，是基于无效合同产生的，且因转包、违法分包、借用资质行为本身违法，这些费用不应被视为“因无效合同产生的损失”，而应被视为“非法所得”。这些费用不能作为债权在破产程序中获得确认或清偿。

（2）区分“管理费”与“实际施工人应得的工程款”。实际施工人应得的工程款，是其投入资金、材料、劳动力后应得的对价，包括直接成本、间接成本、利润和税金等。而管理费或挂靠费，是承包人（转包人、出借资质人）仅凭其“名义”或“资质”就收取的费用，并未真正参与施工管理。如果允许将其纳入实际施工人的债权，无异于承认了违法行为的“合法性”。

（3）对“实际施工人”的保护是有边界的。法律保护实际施工人，主要是为了保护其投入的“血汗钱”和农民工的工资。剔除管理费、挂靠费等费用，是法律在保护实际施工人权益的同时，对违法行为的否定性评价。

问题三：实际施工人债权中涉及的“农民工工资”，在承包人、转包人的破产程序中如何实现特殊保护？

1.“参照职工债权”的理解

“参照职工债权”并非将农民工工资债权直接等同于《企业破产法》第一百一十三条规定的“职工债权”。而是指在破产财产的清偿顺位上，在建设工程价款未足额清偿的部分，给予农民工工资债权与职工债权相同的优先顺位。即在支付完破产费用、共益债务之后，与职工债权处于同一清偿顺序，优先于税款和普通债权。

如果破产财产不足以清偿所有职工债权和农民工工资，那么农民工工资将与其他职工债权在同一顺位按比例分配。

2.适用条件与限制

仅适用于“实际施工人债权中涉及的农民工工资”，并非所有实际施工人的债权都能享受此待遇，只有债权中明确指向“农民工工资”的部分才能适用。管理人和法院需要进行严格审查，将农民工工资从实际施工人的整体工程款债权中剥离出来。例如，一个实际施工人可能同时有材料款、设备租赁费、管理费和农民工工资，只有农民工工资才能“参照职工债权”。

“优先受偿”的适用前提。该条款规定，实际施工人债权“可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿”。这意味着，农民工工资的优先受偿，其资金来源是有限的，即仅限于承包人、转包人向发包人“追回的相应建设工程价款”。这通常是指，如果债务人（发包人）尚未支付给承包人（转包人）的工程款，或者管理人通过行使撤销权等方式追回了被承包人非法转移的工程款，这部分资金构成了一个“专项资金池”，在扣除因项目产生的相关税费后，优先用于清偿该项目的农民工工资。

与建设工程价款优先受偿权的关系。农民工工资是建设工程价款的一部分。如果实际施工人本身就有权主张建设工程价款优先受偿权（如符合现行有效的《民法典》第八百零七条及司法解释的规定），那么农民工工资自然可以在此优先权范围内获得清偿。但当实际施工人因自身身份（如与发包人无直接合同关系）或程序问题（如未在法定期限内主张）而无法主张建设工程价款优先受偿权时，本条款“参照职工债权”的规定就提供了一个额外的、补充性的保护机制。

在实务中，管理人应当主动审查实际施工人提供的工资表、考勤记录、工资支付凭证（如银行流水）、劳动仲裁裁决书等，确认农民工工资的真实性、准确性和时效性。同时，实际施工人需要提供充分证据，证明其申报的债权中，哪些部分是农民工工资。例如，提交由农民工本人签字确认的工资表、银行转账记录、用工合同等。对于无法提供有效证据的部分，可能被认定为普通债权。也可以与劳动监察、人社部门联动，即法院和管理人应依托府院联动机制，与当地劳动监察、人社部门沟通，获取相关农民工工资拖欠的认定信息，作为审查依据。

问题四：实际施工人代位申报债权后，是否享有承包人在破产程序中的全部权利？

本条第二款规定：“实际施工人代位申报的，可在其债权范围内行使承包人在破产程序中的权利，破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张。”这赋予了代位申报的实际施工人“准承包人的法律地位”，但权利行使范围受到严格限制。

1.“可在其债权范围内行使”，这是核心限制。实际施工人并非代替承包人整体行使权利，而只能在其被确认的债权金额范围内，行使承包人的权利。“行使承包人在破产程序中的权利”：（1）参加会议权：参加债权人会议。（2）表决权：对债务人财产管理方案、变价方案、分配方案、重整计划草案等事项进行表决。其表决权数额按照其被确认的债权金额计算。（3）异议权：对管理人编制的债权表有异议的，可以提出异议。（4）监督权：监督管理人履职。

2.“破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张”。这意味着，如果发包人（债务人）对承包人有抗辩事由，如工程质量不合格、工期延误、超付工程款等，这些抗辩同样可以对抗代位申报的实际施工人。这防止了实际施工人利用代位权的优势，获得比承包人更优厚的权利。权利范围的限制：（1）不享有专属权利。实际施工人不享有承包人基于《企业破产法》享有的某些专属权利，如申请重整的权利（通常由债务人、债权人或出资额占一定比例的出资人提出）。（2）不享有承包人的其他独立权利。承包人在破产程序中享有的、与代位债权无关的其他权利，如对自身债权的处分权、与债务人和解的权利等，仍由承包人自己行使。

【实务指导】

1.律师代理实际施工人的实务要点

（1）全面收集证据，这是所有工作的基础。除了证明“实际施工人”身份的证据（如合同、付款凭证、施工日志、现场照片、往来函件等），更要重点收集证明“农民工工资”真实性的证据（如经农民工签字确认的工资表、考勤表、银行转账记录、用工合同、劳动仲裁裁决书等）。这是争取优先清偿的关键。

（2）准确判断申报路径。若承包人未进入破产程序，且债务人（发包人）已进入破产程序，应直接向管理人申报债权，主张工程款，并争取建设工程价款优先受偿权。若承包人、转包人已进入破产程序，不得再向发包人管理人申报，而应向承包人、转包人的管理人申报债权。

（3）精细化债权申报。明确列明工程款中所包含的农民工工资数额。对于未足额清偿的部分，向管理人主张农民工工资债权应“参照职工债权”清偿，并附上相应证据。

（4）积极参与破产程序。及时申报债权，避免错过申报期。积极参加债权人会议，行使表决权、监督权。对管理人确定的债权及清偿方案有异议的，及时提出异议。

（5）关注府院联动。积极与法院、管理人、当地人社部门、住建部门沟通，争取将农民工工资问题纳入府院联动的协调范围，利用政府资源推动问题解决。

2.管理人的实务要点

（1）严格审查实际施工人身份。重点审查资金流向、材料采购、人员管理、现场施工记录等客观证据，防止虚假申报。

（2）审慎审查债权构成。严格区分工程款、管理费、挂靠费等费用，对农民工工资进行重点审查，要求提供原始凭证，必要时与劳动监察部门核实。

（3）准确适用法律。正确理解本条各项规定，特别是关于“代位申报”“参照职工债权”的适用条件和限制。在制定清偿方案时，应依法、合理地确定农民工工资的清偿顺序。

（4）做好风险预判和沟通。对于涉及农民工工资的申报，应提前预判可能引发的社会风险，依托府院联动机制，主动与地方政府、人社部门、住建部门沟通争取支持，制订应急预案，避免群体性事件。

（5）保护其他债权人利益。在给予农民工工资特殊保护的同时，也要做好对其他债权人的解释工作，说明法律依据和社会价值，争取理解，避免引发新的矛盾。

【法律依据】

1.《中华人民共和国民法典》

第五百三十五条　因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

第五百三十六条　债权人的债权到期前，债务人的债权或者与该债权有关的从权利存在诉讼时效期间即将届满或者未及时申报破产债权等情形，影响债权人的债权实现的，债权人可以代位向债务人的相对人请求其向债务人履行、向破产管理人申报或者作出其他必要的行为。

第八百零七条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2.《中华人民共和国企业破产法》

第一百一十三条　破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

第一百一十四条　破产财产的分配应当以货币分配方式进行。但是，债权人会议另有决议的除外。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》

第二十三条　破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理。

债权人通过债权人会议或者债权人委员会，要求管理人依法向次债务人、债务人的出资人等追收债务人财产，管理人无正当理由拒绝追收，债权人会议依据企业破产法第二十二条的规定，申请人民法院更换管理人的，人民法院应予支持。

管理人不予追收，个别债权人代表全体债权人提起相关诉讼，主张次债务人或者债务人的出资人等向债务人清偿或者返还债务人财产，或者依法申请合并破产的，人民法院应予受理。

4.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）

第三条　建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。

建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。

第四条　借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。

借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。

第六条　承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

第七条　借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。

第八条　参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，自印发之日起施行）。《纪要》围绕房地产开发企业破产案件中的案件管辖和管理人指定、债务人财产的认定和追收、购房人权利保护、债权申报和审核、续建及融资、破产财产处置和债权清偿顺序、工作要求与监督问责八个方面，共计三十六条，对当前房地产企业破产处置中的重点、难点问题作出了系统回应。为帮助法官、管理人、律师、金融机构、房地产开发企业、施工单位、购房人及其他利害关系人准确理解《纪要》条文，统一法律适用，提升实务操作能力，本书对《纪要》逐条进行解析，并撰写实务指引，以期为实务操作进一步提供参考。本书的编写立足《民法典》《企业破产法》及相关司法解释，结合房地产开发企业破产案件的特殊性，力求在“忠实文本”与“解决问题”之间取得平衡。房地产企业破产往往涉及购房人、征收拆迁安置户、建设工程承包人、实际施工人、农民工、抵押权人、金融机构债权人、税务机关、职工等多方主体，债权关系错综复杂，涉稳风险突出。特别是《纪要》在商品房消费者权利保护、实际施工人债权申报、续建融资、清偿顺位等方面作出诸多具有实践指导性的规定，有必要从条文主旨、争议焦点、操作路径和裁判依据等层面展开系统阐释。

本书以《纪要》条文顺序为编排主线，逐条展开。每一条原则上设置【法条原文】【条文主旨】【问题解析】【实务指导】【法律依据】等板块。【法条原文】原汁原味呈现法条原文；【条文主旨】概括条文的规范目的和核心规则；【问题解析】围绕司法实践中的争议问题，以问答方式展开分析，着重厘清概念边界、适用条件；【实务指导】分别从律师代理利害关系人、担任管理人等角度，提出可操作的建议；【法律依据】列明相关法律、行政法规、司法解释及规范性文件，便于读者对照查阅。

本书注重以下编写原则：一是忠实原文，严格以《纪要》条文为基础，不随意扩大或限缩其含义；二是体系解释，将单一条文置于《企业破产法》《民法典》及建设工程、商品房买卖、担保制度等规范体系中理解；三是问题导向，聚焦实践中高频、疑难、争议较大的问题，如实际施工人代位申报、管理费与挂靠费剔除、购房合同选择履行、以房抵债、续建融资共益债务认定等；四是实务可用，突出管理人审查债权、律师代理、法院裁判和府院联动中的操作要点；五是风险提示，对可能引发的群体性风险、逃废债风险及程序衔接问题予以必要提醒。

本书由北京大成（郑州）律师事务所组织编写，三十余名律师参与撰稿、讨论和审校，编委会负责统一体例、审定稿件。由于《纪要》出台时间较短，实践仍在发展，书中难免存在疏漏和不足之处，欢迎广大读者批评指正。希望本书能够为房地产开发企业破产案件的依法稳妥处理、各方主体合法权益的保护以及房地产风险的市场化、法治化出清提供有益参考。